Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Ciechanowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 kwietnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Lidia Grzelak

Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Wojciechowska

po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2025 r. w Ciechanowie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. W. i D. W.

przeciwko K. N. i P. N.

o zapłatę 60000,00 zł

I powództwo oddala;

II zasądza od powodów J. W. i D. W. solidarnie na rzecz pozwanych K. N. i P. N. kwotę 7416,53 zł ( siedem tysięcy czterysta szesnaście złotych pięćdziesiąt trzy grosze ) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w tym 5417,00 zł ( pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III nakazuje Skarbowi Państwa wypłacić pozwanemu P. N. kwotę 0,47 zł ( zero złotych czterdzieści siedem groszy ) tytułem zwrotu niewykorzystanej części zaliczki zaksięgowanej pod pozycją U11- (...) KU (...) (k.227);

IV nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa solidarnie od powodów J. W. i D. W. tytułem uzupełnienia kosztów procesu orzeczonych prawomocnym postanowieniem z dnia 15 marca 2024 r. kwotę 590,04 zł ( pięćset dziewięćdziesiąt złotych cztery grosze ), z tym że kwotę 0,47 zł ( zero złotych czterdzieści siedem groszy ) przez pobranie niewykorzystanej części zaliczki zaksięgowanej pod pozycją U11- (...) KU (...) (k.226) oraz kwotę 395,25 zł ( trzysta dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia pięć groszy ) przez pobranie niewykorzystanej części zaliczki zaksięgowanej pod pozycją U11- (...) KU (...) (k.271).

sędzia Lidia Grzelak

Sygn. akt I C 166/23

UZASADNIENIE

Powodowie J. W. i D. W. wnieśli pozew przeciwko K. N. i P. N., wnosząc o zasądzenie od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kwoty 60000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 25 stycznia 2023 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Jako podstawę swojego roszczenia wskazali art. 560 § 1 kc, podnosząc, że złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny wobec faktu, że rzecz nabyta obarczona jest wadą powodującą niemożność korzystania z rzeczy przez nabywcę zgodnie z przeznaczeniem ( art. 556 § 1 kc – k. 216 v ).

Pozwani K. N. i P. N. wnosili o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych solidarnie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W toku procesu strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

J. W. i D. W. podjęli decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego. Na platformie ogłoszeniowej www.olx.pl znaleźli interesującą ich ofertę lokalu mieszkalnego; oferta zawierała opis lokalu, jak też prezentację zdjęć. Decyzja o nabyciu lokalu poprzedzona była dwukrotnymi oględzinami lokalu. Ówcześni właściciele lokalu, K. N. i P. N., udostępnili lokal do oględzin, podczas których wskazywali na zalety lokalu. Udostępnili również lokal do wyceny na potrzeby kredytu mieszkaniowego. Mieszkanie było umeblowane; K. N. i P. N. zamieszkiwali w nim od 2014 roku; kupili mieszkanie na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim. Podczas oględzin żadne z małżonków W. nie zauważyło zawilgocenia lokalu; J. W. robiła wówczas zdjęcia lokalu. Małż. N. nie informowali małż. W. o wykonanych wcześniej przez dewelopera poprawkach ( oferta k. 18 – 19, zeznania powódki J. W. k. 139 – 140, 304 – 305, zeznania powoda D. W. k. 140, zeznania pozwanego P. N. k. 140, 305 ).

W dniu 22 lipca 2022 r. K. N. i P. N. sprzedali lokal mieszkalny nr (...) położony w C. przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych J. W. i D. W. za cenę 438000,00 zł, z tym że kwota 348000,00 zł pochodziła z kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez nabywców w (...) Bank (...) S.A. w W.. Wydanie lokalu miało nastąpić do dnia 8 sierpnia 2022 r. Małż. W. nabyli lokal wraz z częściowym umeblowaniem: w sypialni była szafa wybudowana indywidualnie ( umowa k. 9 – 15, zeznania powódki J. W. k. 304 – 305 ).

Bezpośrednio po wydaniu lokalu nabywcy J. W. i D. W. dokonali odświeżenia lokalu, pomalowali ściany i sufity w całym lokalu farbami emulsyjnymi ( zeznania powódki J. W. k. 304 – 305 ).

Lokal mieszkalny nr (...) położony jest na parterze budynku wielorodzinnego. Lokal jest w dobrym stanie technicznym z niewielkimi śladami zużycia technicznego. Składa się z korytarza wejściowego, łazienki, pokoju dziennego z aneksem kuchennym oraz dwóch sypialni: różowej i białej usytuowanych po przeciwnej stronie korytarza niż pokój dzienny. Sypialnia różowa zlokalizowana jest bezpośrednio nad garażem znajdującym się w części piwniczej. Lokal wyposażony jest w mechaniczne wspomaganie wentylacji grawitacyjnej: w aneksie kuchennym kratka wyciągowa zlokalizowana jest nad zabudową kuchenną, zaś nad płytą grzejną zamontowany jest pochłaniacz szafkowy. W łazience znajduje się wentylator wyciągowy wspomagający wentylację grawitacyjną oraz zabudowany indywidualny piec gazowy. Nawiew powietrza do łazienki realizowany jest poprzez szczelinę przypodłogową w skrzydle drzwiowym. Pomieszczenie sypialni różowej jest w ogólnym stanie dobrym. Po lewej stronie od drzwi znajduje się szafa ubraniowa wyrób indywidualny, która znajdowała się już w lokalu w dacie jego nabycia przez małż. W.. W lewym górnym rogu pomieszczenia widoczna jest plama/ślad koloru brązowego i rozmiaru kilkunastu centymetrów ². Wykonane w dniu 11 maja 2023 r. pomiary wilgotności potwierdziły stan wilgotny ścian wewnętrznych w strefie widocznego śladu zawilgocenia. Podczas oględzin lokalu w dniu 15 lutego 2024 r. widoczne były zawilgocenia w okolicy dolnego i górnego zewnętrznego narożnika sypialni różowej. Badanie szczeliny dylatacyjnej pomiędzy budynkami wykonane kamerą inspekcyjną wykazało, że szczelina dylatacyjna jest w zasadzie pustką powietrzną niewypełnioną żadnym materiałem termoizolacyjnym. Widoczne były natomiast próby prowizorycznych napraw – wstrzeliwania pianki montażowej od strony zewnętrznej elewacji. Badanie kamerą termowizyjną potwierdziło istnienie miejsc o słabszej termoizolacyjności w miejscach, w których stwierdzono zawilgocenie w pomieszczeniu sypialni różowej. Z miejsc tych zostały pobrane dwie próbki rozwijających się w lokalu pleśni: jedna z górnego narożnika i druga ze strefy listwy przypodłogowej. Rozmiar i sposób zawilgocenia ściany, które w konsekwencji skutkują rozwojem grzybów i pleśni są spowodowane wytrącaniem się wilgoci znajdującej się w powietrzu wewnątrz pomieszczenia na powierzchni ściany w miejscach o słabszej termoizolacyjności. Powodem tego jest to, że pomiędzy ścianami konstrukcyjnymi w tzw. szczelinie dylatacyjnej nie została przewidziana w projekcie i w konsekwencji nie została zastosowana żadna warstwa izolacyjna np. z wełny czy styropianu. Szczelina dylatacyjna jest w istocie pustką powietrzną skutkującą tworzeniem się tzw. mostków termicznych czyli miejscowego przemarzania ściany, która w strefie narożnika i listwy przypodłogowej schładza się względem reszty pomieszczenia o kilkanaście stopni C.. W konsekwencji miejscowego schłodzenia się powierzchni ściany wytrąca się wilgoć z powietrza wewnętrznego powodując zamakanie tych stref i w dalszym etapie rozwój pleśni grzybów. Stwierdzone w mieszkaniu małż. W. zjawisko zamakania ściany ma charakter sezonowy, najbardziej uciążliwe i intensywne jest w sezonie jesienno – zimowym. Przyczyną tego stanu rzeczy jest wada w projekcie budowlanym i w konstrukcji samego budynku jako całości. Została nieprawidłowo zaprojektowana przez projektanta szczelina dylatacyjna bez żadnego wypełnienia materiałem termoizolacyjnym i tak została wykonana przez wykonawcę jako pustka przestrzenna. Brak odpowiedniej termoizolacyjności skutkuje przemarzaniem ściany w różowej sypialni. Widoczne zamakanie ściany nie jest wadą w samym lokalu, a jest widocznym efektem wady konstrukcji budynku. Wykonane próby poprawy termoizolacyjności nie mogły przynieść efektu, gdyż sposób przeprowadzenia iniekcji oraz jej skala są zbyt małe by możliwe było usunięcie przemarzania ściany w stopniu znaczącym. Lokal użytkowany był w sposób prawidłowy, zgodny z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe własne. Normalne użytkowanie lokalu nie przyczyniło się do powiększenia zawilgoceń. Wykonane podczas oględzin pomiary temperatury i wilgotności w lokalu były normalne, przy uwzględnieniu temperatury na zewnątrz, za wyjątkiem ściany sąsiadującej ze szczeliną dylatacyjną. W celu zatrzymania procesu namakania konieczne jest przeprowadzenie szeregu specjalistycznych prac budowlanych poza samym lokalem, w tzw. częściach wspólnych nieruchomości, a jedynie w niewielkim zakresie w samym lokalu. W pierwszej kolejności należy wykonać ocieplenie szczeliny dylatacyjnej pomiędzy ścianami konstrukcyjnymi poprzez aplikację materiału termoizolacyjnego w pustkę powietrzną. Materiałem termoizolacyjnym może być granulat styropianowy, piana zamkniętokomórkowa, wypełniacze celulozowe. Obszar przewidziany do ocieplenia powinien obejmować pas o szerokości około 6 – 8 metrów zaczynający się z poziomu gruntu na wysokość powyżej pierwszego piętra, o powierzchni szacunkowo co najmniej około 96 m ². Koszt wykonania tych prac wynosi około 24000,00 zł. Następnie należy wykonać ocieplenie naroża pomiędzy ścianą fundamentową a stropem garażu pod lokalem i analogicznie z drugiej strony segmentu na powierzchni około 40 m ² w cenie usługi około 4000,00 zł. Trzecim etapem jest wykonanie osuszenia i odnowienia powłok malarskich w sypialni, których szacunkowy koszt wynosi około 1300,00 zł. Łączny szacunkowy koszt prac wynosi zatem 29300,00 zł netto. Wykonanie prac naprawczych będzie oddziaływać pozytywnie również na mieszkania po przeciwległej stronie przegrody, poprawi izolacyjność obydwu segmentów ( opinia biegłego sądowego w zakresie budownictwa mgr inż. T. S. k. 57 – 86, 165 - 201, 212, 238 - 250 ).

Na zewnętrznej elewacji budynku w strefie okna sypialni różowej widoczne są ślady po miejscowych doraźnych próbach uszczelnienia termoizolacji pianką montażową. W garażu znajdującym się poniżej sypialni różowej brak jest widocznych śladów zawilgocenia lub innych skutków długotrwałego działania wilgoci ( opinia biegłego sądowego w zakresie budownictwa mgr inż. T. S. k. 57 – 86, 165 - 201, 212 ).

J. W. zauważyła zacieki na ścianie w dniu 15 października 2022 r. Ściana w różowej sypialni jesienią jest mokra, a zimą przemarza. Wilgoć pojawia się na dole ścianie i na górze. W ocenie J. W. w całym mieszkaniu czuć wilgoć. ( zeznania powódki J. W. k. 139 – 140, 304 - 305 ).

Pismem z dnia 13 stycznia 2023 r. J. W. i D. W. złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny o kwotę 70000,00 zł, wzywając K. N. i P. N. do zwrotu tej kwoty w terminie dni na wskazany w piśmie rachunek bankowy, wskazując, że mieszkanie ma wady istotne w postaci silnego zawilgocenia ściany wewnętrznej sypialni, licznie występujących kolonii grzybów i pleśni mających wpływ na zdrowie mieszkańców, jak również że wady te zostały zatajone, gdyż oferta sprzedaży lokalu nie zawierała tych informacji, a sprzedający również nie informowali nabywców o tych okolicznościach ( oświadczenie k. 16 ).

K. N. i P. N. odmówili zwrotu kwoty 70000,00 zł pismem z dnia 25 stycznia 2023 r. ( odpowiedź na wezwanie k. 17 ).

Wilgoć w bloku wielorodzinnym przy ul. (...) w C. pojawiała się nie tylko w lokalu mieszkalnym nr (...), ale również w lokalach sąsiednich. Małż. N. problemy z pojawianiem się wilgoci mieli bezpośrednio na zakupie lokalu. W wyniku zgłoszonej reklamacji w 2016 r. deweloper dokonał naprawy usterki i od tamtej pory małż. N. nie stwierdzili występowania wilgoci w sypialni. Na zewnątrz budynku mieszkalnego widoczne są próby prowizorycznego naprawiania wady poprzez wstrzeliwanie pianki montażowej w okolicy balkonowej na parterze ( opinia biegłego sądowego w zakresie budownictwa mgr inż. T. S. k. 57 – 86, 165 – 201, 212, zeznania świadków M. C. k. 53, M. W. k. 54, K. W. k. 54, zeznania powódki J. W. k. 139 – 140, zeznania pozwanej K. N. k. 140, 306, zeznania pozwanego P. N. k. 140, 305 ).

Zakres stwierdzonych wad ma wpływ na obniżenie wartości rynkowej lokalu. Nie jest możliwe natomiast ustalenie o ile obniży się wartość rynkowa lokalu w wyniku stwierdzonych wad. Wady stanowią tylko jeden z elementów wpływających na ogólny stan techniczny lokalu. Informacje dostępne na rynku o sprzedanych lokalach są lakoniczne i na ich podstawie nie można ustalić wpływu podobnych wad na wartość lokalu. Opisy lokali zbywanych nie zawierają w umowach wzmianek o stanie lokalu. Podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości są ceny transakcyjne i cech nieruchomości sprzedanych w podejściu porównawczym. Brak jest na rynku lokali sprzedanych z wadą ukrytą o podobnym charakterze ( opinia biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. J. J. k. 274 – 284 ).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie zebranych w sprawie dowodów, a w szczególności dokumentów, opinii biegłych sądowych w zakresie budownictwa oraz wyceny nieruchomości, zeznań świadków oraz zeznań stron. Wskazane dowody są wiarygodne, choć niewątpliwie, strony dokonują odmiennej oceny prawnej, bezspornego co do zasady – stanu faktycznego. Nie ma zatem istotnego znaczenia okoliczność, że – jak twierdzi powódka J. W. – podczas oględzin lokalu przed decyzją o jego nabyciu – pytała się pozwanej K. N. o wady lokalu. Z jednej strony wskazać należy, że pozwana K. N. sygnalizowała problemy zdrowotne ze słuchem, zaś z drugiej, czego pozwani nie kwestionowali, że przed 2016 r. odczuwali zawilgocenie lokalu i ostatecznie doszło do próby naprawy izolacji przez dewelopera. Od 2016 r. nie odczuwali problemów związanych z wilgotnością i przemarzaniem ściany w sypialni, co może tłumaczyć, że w 2022 r. nie mieli świadomości, że problem może powrócić. Jak wskazał biegły sądowy w zakresie budownictwa mgr inż. T. S., występowanie wady i stopień jej nasilenia są uzależnione od warunków pogodowych, pory roku, a przecież również od indywidualnego odczuwania i wrażliwości na chłód i wilgoć przez daną osobę. Biegły sądowy wskazał jednak, że co do zasady, lokal jest w stanie technicznym dobrym z niewielkimi śladami zużycia technicznego.

Podkreślić należy, że stwierdzone wady są wynikiem błędu konstrukcyjnego budynku i nieprawidłowej izolacji szczeliny dylatacyjnej dzielącej segmenty budynku sąsiadującej ze ścianą w różowej sypialni powodów. Usunięcie wady wymaga przeprowadzenia szeregu specjalistycznych prac budowlanych poza samym lokalem, w tzw. częściach wspólnych nieruchomości, a jedynie w niewielkim zakresie w samym lokalu. Niezbędne jest wykonanie ocieplenia szczeliny dylatacyjnej pomiędzy ścianami konstrukcyjnymi poprzez aplikację materiału termoizolacyjnego w pustkę powietrzną, a następnie wykonanie ocieplenia naroża pomiędzy ścianą fundamentową a stropem garażu pod lokalem oraz wykonanie osuszenia i odnowienia powłok malarskich w sypialni, Łączny szacunkowy koszt prac wynosi zatem 29300,00 zł netto. Wykonanie prac wpłynie na polepszenie izolacyjności również w stosunku do innych, sąsiednich lokali.

Sąd podziela również wnioski opinii biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. J. J. co do braku możliwości ustalenia, o jaką kwotę powinna ulec obniżeniu cena rynkowa lokalu, który nabyli powodowie. Jak słusznie wskazuje biegły sądowy, dostępne informacje o sprzedanych lokalach nie zawierają danych szczegółowych dotyczących stanu technicznego lokalu. Cena rynkowa nieruchomości jest wypadkową różnych zmiennych, w tym np. powierzchni lokalu, planu lokalu czy też jego położenia. W tym kontekście podkreślić należy, że powodowie dwukrotnie oglądali lokal, wykonali zdjęcia lokalu. Nie przedstawili w toku procesu wyceny lokalu dokonanej na potrzeby udzielenia im przez bank kredytu hipotecznego, która przecież zawiera opis lokalu i jego wycenę rynkową na datę zawarcia umowy sprzedaży. To na powodach spoczywał obowiązek wykazania, że na rynku nieruchomości występują lokale o obniżonym standardzie technicznym o zbliżonym charakterze ( wilgoć, zagrzybienie ), jak również że te okoliczności miały wpływ na obniżenie ceny rynkowej lokalu. Zauważyć należy, że powodowie dokonali odświeżenia lokalu ( malowanie ), a nawet wówczas, dokonując tych prac, nie stwierdzili śladów wilgoci, pleśni czy grzybów.

Z tych względów sąd pominął w trybie art. 235 ² § 1 pkt 4 i 5 kpc zgłoszone przez powodów dowody z opinii biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości na fakt ustalenia wartości lokalu przy przyjęciu metody porównawczej oraz korygowania ceny średniej jako niemożliwy do przeprowadzenia oraz zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania, a nadto z opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa na fakt ustalenia kosztów odtworzeniowych lokalu oraz kosztów usunięcia wad lokalu jako zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Należy podkreślić, że usunięcie wad lokalu, jak wynika z opinii biegłego sądowego mgr inż. T. S., wymaga wykonania prac przede wszystkim w obrębie części wspólnych budynków, ale również w lokalach mieszkalnych nie tylko powodów ale i kilku sąsiednich. Tylko tak wykonane prace pozwolą na usunięcie wady. Szacunkowy koszt tych prac został przez biegłego sądowego ustalony w opinii. Tym niemniej, należy zauważyć, że koszt usunięcia wad nie jest równoważny z kwotą o jaką ewentualnie powinna ulec obniżeniu cena lokalu.

Sąd zważył, co następuje:

Powodowie J. D. małż. W. wystąpili z pozwem przeciwko K. N. i P. N. o zapłatę solidarnie kwoty 60000,00 zł z tytułu obniżenia ceny lokalu mieszkalnego w związku ze stwierdzonymi wadami lokalu w postaci wilgoci, pleśni i grzybów.

W ocenie Sądu, powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Jak wynika z treści uzasadnienia pozwu oraz dalszych pism procesowym, powodowie swoje roszczenie wywodzą z treści art. 560 § 1 kc, zgodnie z którym jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy (…). Powodowie wskazali ponadto, że zgodnie z art. 556 kc, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wady.

Sąd ustalił, przede wszystkim na podstawie opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa, że w lokalu mieszkalnym nabytym przez powodów od pozwanych jest wada w postaci wilgoci, pleśni i grzybów występująca sezonowo w jednym z pomieszczeń ( sypialnia ) na niewielkim obszarze. Przyczyną tego stanu rzeczy jest wada w projekcie budowlanym i w konstrukcji samego budynku jako całości. Została nieprawidłowo zaprojektowana przez projektanta szczelina dylatacyjna bez żadnego wypełnienia materiałem termoizolacyjnym i tak została wykonana przez wykonawcę jako pustka przestrzenna. Próba naprawy dokonana przez dewelopera przed 2016 r. nie przyniosła efektu. Uciążliwości odczuwalne są przed wszystkim w sezonie jesienno – zimowym; ich występowanie jest uzależnione od zewnętrznych warunków pogodowych. Okoliczności te wskazują w sposób niebudzący wątpliwości, że wada istniała w dacie nabycia lokalu mieszkalnego przez powodów, a jedynie z uwagi na charakter wady jej występowanie na charakter sezonowy i ograniczony powierzchniowo. Należy również podkreślić, że usunięcie wad lokalu wymaga wykonania prac przede wszystkim w obrębie części wspólnych budynków, ale również w lokalach mieszkalnych nie tylko powodów ale i kilku sąsiednich. Tylko tak wykonane prace pozwolą na usunięcie wady. Szacunkowy koszt tych prac został przez biegłego sądowego ustalony w opinii.

Niewątpliwie, zgodnie z art. 556 kc, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wada fizyczna, to po prostu niezgodność z umową sprzedaży. Możemy mieć z nią do czynienia, jeżeli m.in. sprzedawana nieruchomość:

1.  nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2.  nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3.  nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4.  została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 556 ¹ § 1 kc).

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przekazania władania na kupującego ( przekazanie nieruchomości ) lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tamtej chwili. W przypadku ujawnienia wady kupujący ma roszczenie o usunięcie wady. Może też żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, jeśli wada była istotna ( art. 560 § 1 kc ).

Stosownie do art. 560 § 3 kc, obniżona cena powinna pozostawać w takiej dysproporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Oświadczenie zatem o obniżeniu ceny powinno wskazywać nową, obniżoną cenę lub kwotę ( wartość procentową ), o którą kupujący obniża cenę pierwotną. Wysokość obniżki musi być proporcjonalna do wpływu wady na wartość rzeczy. Przy jej ustalaniu należy wziąć pod uwagę nie tylko koszty ewentualnej naprawy, lecz także zmniejszenie wartości rzeczy z uwagi na fakt, iż była ona naprawiana.

Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 9 lipca 2021 r. wydanym w sprawie I ACa 320/20, że przewidziana w art. 556 i nast. kodeksu cywilnego odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, bezwzględny, co oznacza że jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy wiedział lub mógł o niej wiedzieć. Wystarczającą przesłanką faktyczną odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Z kolei zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r. w sprawie I CSK 457/12 warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. W wyroku z dnia 27 maja 2019 r. wydanym w sprawie V ACa 764/18 Sąd Apelacyjny w Warszawie podkreślił, że obniżenie ceny rzeczy powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy poprzez usunięcie wad, do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umową. Taki sposób i skala obniżenia ceny pozwala w miarę w prosty sposób obliczyć o ile powinna ulec obniżeniu cena rzeczy wadliwej. (…) Jeśli bowiem jakaś rzecz ma określoną wadę, to kupujący nabywa ja po cenie obniżonej o koszt usunięcia tej wady. Problem ekwiwalentności świadczeń i obniżenia ceny w przypadku nabycia rzeczy z istniejącą wadą był wielokrotnie analizowany w orzecznictwie sądów powszechnych; nie budzi obecnie wątpliwości pogląd, że decydująca jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej. Sąd winien zatem ustalić te wartości, a następnie poprzez zastosowanie tej proporcji do umówionej przez strony ceny odpowiednio ją skorygować. Różnica wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy wadliwej ma znaczenie tylko dla wyliczenia tego stosunku, nie jest natomiast kwotą podlegającą zwrotowi przez sprzedawcę kupującemu ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 maja 2018 r. w sprawie I ACa 1344/17 ). Roszczenie kupującego o obniżenie ceny ma na celu jego ochronę w sytuacji, gdy zapłacił on więcej, niż wartość danej rzeczy w dniu zakupu ze względu na tkwiące w rzeczy wady. Uprawnienie z rękojmi dotyczące obniżenia ceny odnosi się do ceny rzeczywiście przez strony uzgodnionej; nie jest to więc „abstrakcyjnie skalkulowana” cena rynkowa ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 28 marca 2018 r. w sprawie I ACa 1073/17 ).

Ustalone w sprawie okoliczności związane ze stanem lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot umowy sprzedaży zawartej pomiędzy stronami wskazują, że wada w postaci wilgoci, przemarzania, pleśni i grzybów jest wynikiem wad konstrukcyjnych budynku mieszkalnego, a zatem istnieje od początku, nie powstała dopiero po wydaniu lokalu powodom. Jest występowanie jest uzależnione od pory roku i warunków pogodowych, gdyż jest skutkiem złej izolacji spowodowanej brakiem wypełnienia szczeliny dylatacyjnej. Usunięcie wady wymaga przede wszystkim prac naprawczych w obrębie części wspólnych oraz w niewielkim zakresie w lokalu powodów oraz w lokalach sąsiednich.

Okoliczność, że przed 2016 r. deweloper podjął próbę naprawy wady, jak również że pozwani po wykonaniu tych poprawek nie odczuwali negatywnych skutków braku izolacji szczeliny dylatacyjnej nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Istotne jest, że wada nadal istnieje, a powodowie odczuwają dyskomfort związany z korzystaniem z jednego z pomieszczeń we własnym mieszkaniu, a pozwani nie uprzedzili ich o istniejących problemach.

Tym niemniej, w ocenie sądu, uznać należy, że powodowie J. W. i D. W., nie sprostali obowiązkowi wykazania, że cena powinna ulec obniżeniu o 60000,00 zł.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 560 § 3 kc, obniżona cena powinna pozostawać w takiej dysproporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Cena lokalu mieszkalnego wyniosła 438000,00 zł, co oznacza, że powodowie domagając się obniżenia ceny o 60000,00 zł tj. o 14 % wnoszą o przyjęcie, że cena lokalu powinna być obniżona do kwoty 378000,00 zł.

Powszechną praktyką przy sprzedaży lokali, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jest posługiwanie się ceną metra ² powierzchni lokalu, a zatem obniżenie ceny mieszkania przenosi się wprost na obniżenie ceny metra ². Stan techniczny lokalu, a w tej sprawie jest on, co do zasady dobry, jest tylko jednym z wielu kryteriów wyboru konkretnego lokalu bądź budynku mieszkalnego. Istotne też, z punktu widzenia nabywcy, są lokalizacja, udogodnienia, standard wykończenia, koszty utrzymania nieruchomości. W niniejszej sprawie, obniżenie standardu mieszkania dotyczy tylko jednego z pokoi ( sypialni różowej ) i tylko na niewielkiej powierzchni ściany dzielącej pokój ze szczeliną dylatacyjną. Istnienie wady ujawnia się sezonowo, uzależnione jest od warunków pogodowych; wilgoć, a co za tym idzie pleśnie i grzyby, są skutkiem niskich temperatur na zewnątrz budynku. Niska temperatura utrzymuje się przy tej ścianie, w pozostałej części pomieszczenia temperatura jest prawidłowa. Niewątpliwie, wilgoć, pleśń i grzyby, mają wpływ również na zapach w pomieszczeniu sypialni, choć intensywność wilgotności, temperatury czy zapachu są zależne od ich indywidualnego odczuwania przez daną osobę. Porównanie ceny metra ² wynikającej z umowy sprzedaży z dnia 22 lipca 2022 r. a uwzględniającej obniżenie ceny zgodnie z żądaniem powodów oznacza, że wartość metra ² powierzchni mieszkania uległaby obniżeniu o około 950 złotych z około 6750 zł do 5800 zł, w sytuacji gdy wada dotyczy tylko jednego pomieszczenia i może zostać wyeliminowana przez wykonanie prac naprawczych o wartości o połowę niższej niż roszczenie powodów.

Zgodzić się należy z poglądem, że koszt naprawy usterek nie odnosi się wprost do kwoty o jaką powinna ulec obniżeniu cena lokalu mieszkalnego, jednakże kwestia usunięcia wady ma, w ocenie sądu, znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zakres koniecznych prac w celu usunięcia wady, jak i ich szacunkowy koszt, zostały ustalone. Zauważyć należy, że koszt ten wynosi niespełna 30000,00 zł, a zatem połowę mniej niż żądana przez powodów kwota obniżenia ceny, a nadto koszt naprawy dotyczy przede wszystkim części wspólnych, ale i innych lokali sąsiednich, co oznacza, że powodowie nie mogą we własnym zakresie dokonać naprawy, nie taki zresztą jest cel obniżenia ceny.

W związku z powyższym sąd oddalił powództwo.

W pkt II – IV wyroku sąd orzekł o kosztach procesu, co do zasady, zgodnie z art. 98 kpc, obciążając tymi kosztami powodów jako stronę przegrywającą proces.

Sąd zasądził zatem od powodów na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 7416,53 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 1500,00 zł i 499,53 zł tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego sądowego ( postanowienie z dnia 15 marca 2024 r. oraz 17 czerwca 2024 r. ) oraz 5417,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego sąd ustalił stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, przy uwzględnieniu wskazanej wartości przedmiotu sporu.

W pkt II i III sąd nakazał zwrot niewykorzystanych zaliczek oraz uzupełnienie kosztów procesu w zakresie opinii biegłych sądowych stosownie do przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( art. 84, art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 cyt. ustawy ).